Mietrechtliches

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung, sowie auch Ausbildung im Immobiliensektor, sind wir auch mit dem Mietrechtsgesetz (MRG) vertraut und haben hier für Sie einige grundlegende Informationen und gesetzliche Rechtsprechungen, vorwiegend zu den Themen Wohnungsräumung und Wohnungsrückgabe von Mietwohnungen,

in besonderer Berücksichtigung mit dem Zusammenhang der Verlassenschaftsabwicklung, zusammengestellt.

Die Basis ist dabei der Vollanwendungsbereich des MRG.

Wenn Sie somit von uns, nach einem Todesfall eine Wohnung räumen lassen, haben Sie auch die Sicherheit,

dass Sie die Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurückgeben können.

Da sich bei Rechtsprechungen immer wieder etwas ändern kann, überprüfen wir in regelmäßigen Abständen

die aktuelle Rechtslage und halten die Informationen auf unserer Webseite stets auf dem aktuellen Stand.

Rechtsstand:  Jänner 2024

Abnutzung

Mit der Miete wird auch der Gebrauch der Wohnung und somit auch die normale Abnutzung bezahlt.

Sämtliches mitvermietetes Inventar, wie zum Beispiel sanitäre Einrichtungen und sonstige die Ausstattung der Wohnung,

wie zum Beispiel Fenster, Türen, Wände, Böden und Fliesen, dürfen bei der Wohnungsrückgabe nur normale Abnutzungsspuren aufweisen und dürfen somit nicht übermäßig abgenützt oder gar beschädigt sein.

Grundlegend gilt aber: Je länger die Mietdauer, umso höher darf auch die Abnutzung sein.

Das heißt in der Praxis für die Wohnungsrückgabe: Eine Wohnung die 30 Jahre bewohnt wurde, darf natürlich optisch

stärkere Benutzungsspuren aufweisen, als eine Wohnung die nur drei Jahre bewohnt wurde.

Ausmalen der Wohnung

Eine allgemeine Verpflichtung, dass die geräumte Wohnung bei der Rückgabe an die Hausinhabung, neu weiß ausgemalt werden muss, gibt es nicht und daher sind auch Ausmalverpflichtungen oder sonstige „Ausmalklauseln“ in Mietverträgen nicht zulässig und somit ungültig und rechtsunwirksam.

Allerdings gibt es auch Ausnahmen: Wenn die Wände von Mieterseite in unüblichen Farben wie schwarz oder in grellen Farben ausgemalt wurden, fällt dies unter „übermäßige Abnutzung“ und es muss der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt werden.

Eine Ausnahme ist auch, wenn die Wohnung nur über kurze Zeit angemietet wurde und die Wände extreme Verschmutzungen durch unsachgemäßen Gebrauch aufweisen.



Für die durch Zeit, oder durch Sonnenlichteinstrahlung verblichene Wände, müssen aber nicht ausgemalt werden.

Bauliche Veränderungen

In älteren Wohnungen, vorwiegend im Altbau, wurden manchmal vom Mieter bauliche Veränderungen in Form von Aufstellen von Zwischenwänden vorgenommen, um so den ursprünglichen Grundriss der Wohnung für persönliche Zwecke und eigenen Vorstellungen zu optimieren.

In Altbauten ist oft der Grundriss nicht sehr effizient ausgerichtet und das Verhältnis von Fläche zu Zimmern nicht

immer optimal angelegt, besonders für eine mehrköpfige Familie, wenn eine Wohnung zwar 100 Quadratmeter Wohnfläche aufweist, dabei aber nur drei oder gar nur zwei große Zimmer hat.

So wurde dann schon mal ein größeres Zimmer mittels einer Trennwand in zwei kleinere Räume unterteilt, um so zum Beispiel zwei Kinderzimmer nutzen zu können.

Weitere Beispiele sind auch andere nachträgliche Umbauten, wie eine eingebaute Sauna oder eine zweites Badezimmer oder ein mittels Trennwand errichteter sogenannter „begehbarer Schrank“.

Solche Umbauten wurden mehr oder weniger professionell, oft in Eigenregie und auch oft ohne Zugeständnis des Vermieters ausgeführt.

Das Mietrecht bezeichnet aber solche Umbauten als eine „wesentliche Veränderung“ und für derartige Veränderungen, bedarf es immer die ausdrückliche Zustimmung des Vermieters.

Aber auch wenn es eine solche Zustimmung gibt, hat der Vermieter das Recht, bei Rückgabe der Wohnung die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu fordern, wenn dies nicht vom Vermieter in einem Vertrag explizit ausgeschlossen wurde.

Wenn der Vermieter nicht auf einen Rückbau verzichtet, bedeutet dies in der Praxis, dass die Zwischenwand demontiert werden muss und dabei auch sämtliche Montagespuren, wie Bohrlöcher in Wänden, Decken und Böden beseitigt werden müssen.

In Einzelfällen kann jedoch eine Zwischenwand verbleiben, im Besonderen wenn sich eine solche Wand für die räumliche Aufteilung als Vorteil erweist und der Umbau professionell vorgenommen wurde.

Dazu muss man aber rechtzeitig die Hausverwaltung befragen und eventuell die Situation in einer sogenannten „Wohnungsbegehung“ abklären,

denn die Entscheidung ob Vorteil oder nicht, darf letztendlich immer alleinig der Vermieter treffen.

Beschädigungen

Beispiele einer Beschädigung sind:

Eingangstüre:   Eingangstüre ist innen stark zerkratzt, weil der (allein gelassene) Hund daran gekratzt hat

Fensterbänke:   Abgeschnittene oder ausgeschnittene Fensterbänke

Fliesen:   Gebrochene oder einzelne fehlende Fliesen

Glasscheiben:   Gebrochene, gesprungene oder fehlende Glasscheiben an Wohnzimmertüren oder bei Fenstern

Sanitäreinrichtungen:   Sprünge, Haarrisse oder ausgebrochene Teile am Waschbecken oder der WC-Muschel

Türstöcke:

• Türstock ist stark zerkratzt, weil ihn die Katze als Kratzbaum benutzt hat
• Fehlende oder abgeschnittene Türbänder
• Bohrlöcher am Türstock, weil vom Mieter nachträglich eine Falttüre montiert wurde

        (Falttüren müssen für die Wohnungsrückgabe üblicherweise wieder entfernt werden!)

Parkettboden:

• Wasserflecken, Kerben, oder auch zahlreiche Löcher und Cuts (zum Beispiel durch Stöckelschuhe)
• Außergewöhnliche Verfärbungen durch Erdreste und Sickerwasser von Topfpflanzen
• Fehlende Teile (zum Beispiel verloren gegangene Holzteile bei einem Fischgrätparkett, Stäbchenparkett) oder fehlende Sockelleisten
• Kleberückstände nach Entfernung von nachträglich verlegten und geklebten Spannteppichen

Achtung: Wenn auf einem Parkettboden vom Mieter nachträglich ein Spannteppich oder ein sonstiger Belag verklebt wurde, müssen für die Wohnungsrückgabe nicht nur diese Beläge wieder entfernt werden, sondern zusätzlich auch die

Kleberückstände entfernt werden. Kleberückstände am Parkettboden gelten mietrechtlich als Beschädigung und müssen in schweren Fällen von einer Fachfirma für Bodensanierung beseitigt werden.

Bei neueren Mietwohnungen ist es manchmal Standard, dass eine Einbauküche oder ein Küchenblock mit der Wohnung mitvermietet wird;  eine Beschädigung wäre hier zum Beispiel: Zahlreiche und tiefe Schnitte in der Arbeitsplatte, weil diese als Schneidbrett missbraucht wurde.

Unabhängig aber davon wie diese Schäden entstanden sind, sind solche Schäden durch den Mieter zu beheben. 

Besenrein

Der Duden erklärt das Wort „besenrein“ mit „mit dem Besen im Groben gereinigt“ und der Begriff besenrein

war ursprünglich vorwiegend der umgangssprachliche Ausdruck dafür, dass man eine Wohnung bei Rückgabe von persönlichen Dingen leer geräumt und sauber an die Hausverwaltung oder Hausinhabung zurückzugeben hat.

Inzwischen hat sich aber „besenrein“ als gängiger Begriff und fester Bestandteil im Mietrecht und dem Mietrecht nahen Verordnungen etabliert, wenn auch oft mit sehr unterschiedlichen Auslegungen - vor allem bei Uneinigkeit zwischen Mieterseite und Vermieterseite...

Somit steht „besenrein“ bei einer Wohnungsrückgabe im mietrechtlichen Sinne nicht nur bloß für

„mit dem Besen im Groben gereinigt“, sondern steht als Synonym - und ist somit bedeutungsgleich - für:

„Rückstellung der geräumten Wohnung im gereinigten Zustand“.

Dass man aber die geräumte Wohnung im sauberen und ordentlichen Zustand zurück gibt, sollte eigentlich selbstverständlich sein, schließlich hat die Mieterin oder der Mieter bei Anmietung, die Wohnung bestimmt auch in einem sauberen Zustand übernommen.

Bohrlöcher in Wänden und Fliesen

Bohrlöcher in den Wänden nach Demontage von Regalen, Hängemöbeln, Küchenmöbeln und Karniesen, Löcher in den Wänden an denen Bilder gehangen haben, wie auch Bohrlöcher in den Fliesen im Bad durch die normal übliche Grundausstattung wie ein Spiegelschrank, Handtuchhalter und einer Seifenschale fallen NICHT unter Beschädigung, sondern sind der „normalen Abnutzung“ einzuordnen und müssen daher auch für die Rückgabe der Wohnung nicht beseitigt werden, da diese Dinge zum normalen Gebrauch einer Wohnung gehören.

Wenn aber die Wände mit zahlreichen Löchern übersät sind, weil zum Beispiel in einem ganzen Raum Vitrinen für Modellautos montiert waren, fällt dies unter „missbräuchliche Abnutzung“, und die Löcher müssen dann auch wieder verschlossen werden.

Investitionsablöse

Wenn in der Wohnung in den letzten 20 Jahren von Mieterseite wesentliche Verbesserungen vorgenommen wurden und diese über die Mietvertragsdauer von Nutzen sind, haben die erbserklärenden Erben Recht auf eine Ablöse.

Als Verbesserung gilt zum Beispiel, wenn durch den Einbau einzelner oder mehrerer Dinge die Ausstattungskategorie der Wohnung von „Kategorie C“ auf „Kategorie B“ angehoben wurde.

Für die Möglichkeit einer Ablöse kommt es somit auch darauf an, welchen Standard (Kategorie) die Wohnung bei der Anmietung aufgewiesen hat.

Ablösefähig sind von Mieterseite vorgenommene bauliche Investitionen, die den Wohnstandard verbessern und so „standardanhebende Maßnahmen“ erreicht wurden.

Verbesserungen sind zum Beispiel:

• Einbau von neuen Fenstern
• Einbau einer Heizung
• Einbau eines WC (wenn vorher das WC am Gang war)
• Einbau eines zeitgemäßen Badezimmers
• Erneuerung der Eingangstüre
• Erneuerung der kompletten elektrischen Anlage (alle Leitungen, inkl. Steckdosen und Sicherungskasten)

Ablöseansprüche von Erben können nur geltend gemacht werden, wenn die Investitionen vom verstorbenen Mieter getätigt wurden UND die Verlassenschaft durch Erbserklärung bzw. Einantwortung abgeschlossen wurde.

WICHTIG: Eine Investitionsablöse müssen Sie nach Kündigung der Wohnung innerhalb von 14 Tagen anmelden!

Dabei sind immer alle Rechnungen vorzulegen. 

Copyright:

FISCHER VERLASSENSCHAFTEN, 1060 Wien

Autor:             

Gottfried Michael Fischer

Literaturnachweis in Buchform:

Basiswissen Immobilienverwaltung (MANZ-Verlag)

Bürgerliches Recht (LexisNexis Verlag ARD Orac)

Das Gutachten des Sachverständigen (Hogrefe Verlag)

Das Verlassenschaftsverfahren (MANZ-Verlag)

Die gebrauchte Wohnung (Stiftung Warentest)

Immobilienbewertung Österreich (ÖVI Immobilienakademie)

Immobilienhandbuch Praxiswissen (WEKA-Verlag)

Immobilienverwalter-Handbuch (MANZ-Verlag)

Mietrecht in Österreich (VKI)

MRG (ÖVI Immobilienakademie)

WGG - Praxiskommentar (LINDE-Verlag)

Wohnrecht - Judikatur in Leitsätzen (WEKA-Verlag)

Wohnungssanierung (MANZ-Verlag)

Literaturnachweis in Ausbildungs-Skripten:

Immobiliengutachten in der Praxis (Immobilienakademie des ÖVI)

Mietrecht (Wirtschaftsförderungsinstitut der Wirtschaftskammer Wien)

Praktische Hausverwaltung (Wirtschaftsförderungsinstitut der Wirtschaftskammer Wien)

Sanierung von Eigentumswohnungen (Wirtschaftsförderungsinstitut der Wirtschaftskammer Wien)

Nähere Angaben zu den einzelnen Autoren entfallen, da nur offizielle Gesetzestexte aus

dem Mietrechtsgesetz / Wohnrecht, dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz und dem Bürgerlichen Recht,

näher beschrieben und mit Praxisbeispielen erklärt wurden, aber keine persönlichen Texte der jeweiligen

einzelnen Autoren zitiert oder paraphrasiert wurden.